买房逻辑已变!未来这样买房,想不升值都难

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查看11430 | 回复20 | 2021-4-9 01:18:57|发表时间:2021-4-9 01:18:57| 显示全部楼层 |阅读模式
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近两年的楼市,发生了不少新的变化,出现了一些前所未有的新特征。

在这些变化与特征呈现中,有个现象值得我们去关注,那便是改善房产的价值在逐渐凸显。
2020年全国楼市冰火两重天,但是不管在风雨凄凄的北方城市,还是在烈火烹油的南方城市,改善房产都保持了较好的态势。
三年连跌的郑州,2020年市场一片惨淡,然而中原区核心位置的改善楼盘恒大云玺首开,2万+的价格都被一抢而空,不少人需要找关系才能买到。
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回调已久的合肥,滨湖的保利拉菲公馆二手房一年左右的时间悄悄涨了3000-4000元/㎡。
烈火烹油的广州,天河、黄埔的豪宅、改善小区率先涨价,拉起了一轮大热行情。
楼市新常态下,改善型房产成了进可攻、退可守,跨越周期与轮动的优质资产。涨跌同时存在的分化时代,更多的购房人会关注改善房产,这种趋势会在未来长期存在。

然而很多人还没缓过神来,包含很大一部分从事房地产的业内人士,还在高喊“小面积、低总价,投资自住两相宜”。
兄弟,醒醒,时代变了。
房产的投资,越来越是价值投资;未来的楼市,将是改善房产的舞台。
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我之所以这么肯定地说,是因为深入探究过这背后的原因。
房产是个特殊的商品,包含居住和金融双重属性。从居住属性上来说,对于不同房产的需求,近两年发生了明显的变化。
首套刚需的购房需求在逐渐减少,改善换房的购房需求在逐渐增加。我们拿典型城市郑州的购房结构图来看看,就会发现这个明显的变化。
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这是郑州2016年-2020年住房成交面积变化图,我们可以看到:
四年间,90㎡以下的刚需户型成交占比越来越小,偏向改善的户型成交占比越来越大。
为什么会出现这样的变化呢?这和人口结构有关。
众所周知,我国建国以来出现过三次婴儿潮。第一次在1949-1959年之间,当时鼓励生育,人口增长300%,不过这个时间段出生的人,现在已经是爷爷奶奶辈了,和现在的购房需求关系倒不大。
关系大的是第二次和第三次。第二次婴儿潮发生在1962-1973年之间,是中国历史上出生最多的主力婴儿潮。第三次婴儿潮发生在1982-1990年之间。这两次婴儿潮出生的人才是近一二十年购房的主力人群。
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看下婴儿潮的时间,我们就明白了变化的原因所在。
为什么十几年前首套刚需是市场主流需求?因为第三次婴儿潮出生的这批人成家立业,要买第一套房了。为什么现在改善需求逐渐成为主力,第二、第三次婴儿潮出生的人们要改善换房了。
需求发生变化,不止是受人口结构变化的影响,还受经济发展的影响。
随着经济发展,人们的生活水平不断提高,由此造成人们对于居住的要求越来越高。改善居住的需求标准在变化,品质改善房产的需求也在不断增加。
然而供给方面还没调整过来,市场上的产品目前仍然以首套刚需产品为主。这就造成了供需的错配,使得改善型房产供不应求,由此会推动价格的上升。
这是我们投资改善房产,谋求升值的基本逻辑。
可以预见,未来五到十年,市场还会保持这样的趋势。

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既然我们知道了改善房产是投资升值的好标的,那么在具体选筹时应该怎么判断?这里有几个改善房产的标准,分享给大家:
1)核心或者潜力地段
这是最重要的一条,所以放在最前面。很多人提到改善,容易将关注点放到产品本身,从而忽略了地段这个最基本的要素。这其实是不对的。
地段才是根本,项目本身的地块条件、产品、物业服务等是锦上添花。不重视地段选改善盘,被割韭菜的例子不胜枚举。比如远郊的大平层、别墅、洋房等,都是典型的坑。
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优质的地段其实包含两大类:
一大类是城市中心,买的就是稀缺性。比如郑州的郑东新区、三环内老城,广州的天河、海珠、越秀等。
另一大类是主力发展方向的近郊。注意“近郊”这个词,城市的发展是蔓延式的,只有紧邻已建成城区的近郊,在城市价值兑现上才更有保证。比如郑州的白沙、滨河,合肥的滨湖。
按照这两大类去选改善产品,保准错不了。千万不要去远郊、或者近郊刚需聚集区买改善产品,到时后悔莫及。
2)纯粹的居住规划
这条主要强调的是项目先天地块条件和社区产品规划两个方面。
一块地做刚需、还是做改善,有时候看先天地块条件都知道了。这里面就涉及到大家熟知的容积率、土地性质、内部配置等。改善房产的容积率最好不要超过4,地块内部配置不要有公租房、安置房。
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社区产品规划主要指的是产品面积段。改善型小区的产品面积段起步至少在110㎡以上,这样可以保证小区内部的居住人群的纯粹性。
当然,也不是说配置100㎡以下的小户型完全不可以,需控制在较低的比例范围内,最好不要超过10%的比例。
3)高品质的产品配置
这里的高品质主要指的是社区的景观、公共设施、楼体、建材等。改善小区的景观讲求设计合理、层次分明,大树、灌木、花草、水系,共同营造出安静优美的社区环境。
公共设施、楼体、建材因楼盘而已,经常提到的公共设施如会所、社区会客厅等、偏改善的楼体外立面有石材、玻璃幕、铝板等,建材包含的各处细节就多了,不能一一来说明。
总之,高品质的产品,你打眼一扫,就能感觉到高端大气上档次。
4)好物业
物业的好坏对于小区的运营很重要,改善小区尤其受物业影响。
可以这样说,业主在社区生活的幸福指数、未来房产的增值能力,直接受到物业的影响。物业的好坏判断一般从安保、社区管理水平、社区养护这三个大的模块来判断。
安保主要是社区门禁是否严格,进出是否登记,是否有社区、单元、大堂三重门禁管理等等。这是好物业的第一步。
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第二步则是社区管理的水平了,这个涉及的面可就比较广了,流动人口、小商贩、电动车、业主行为准则等等皆在范围之内。
第三步则是社区内部的养护。主要是指社区绿化、公共设施,公共区域的养护。社区养护如同养孩子,一个孩子是干净漂亮还是邋里邋遢,完全取决于家长的养护。
做好这三步,就可以判定是好物业了,可以大胆放心的将未来的社区生活交到他们手上。
改善房产对于上面的这四个标准是都要满足的,缺一不可。能够满足这四个标准的房产,在一座城市里面,也是属于高价值的那20%,未来的升值空间必是不俗。
楼市的购买逻辑已经发生天翻地覆的变化,我们能够做的,就是转变观念,按照新的游戏规则,寻找有价值的房产。
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陈霞 | 2021-4-9 01:22:54| 显示全部楼层
地段等于黄金!黄金一直在涨!地皮就会涨!房子本身不值钱!给我一块!我用了几个钱就能房孑盖起来!寸土寸金!永恒的道理!好地段只能涨!永远不会降!
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冬雪晚晴 | 2021-4-9 01:28:00| 显示全部楼层
认同这种看法,时代不同,谁不想买宽点的?买宽些子孙以后有钱可买没钱也可以了,我现在就是能买大些就买大些。当然买房得看情况,一般年轻人自己作主可以先上车,以后有钱再改善。
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教科书小姐 | 2021-4-9 01:30:30| 显示全部楼层
改善型房产的泡沫也不是经济和收入增速可以消化的,硬需也要慎重买房,自住和通勤以租代买风险低点。都是血汗钱,不要参与击鼓传花。
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扬过 | 2021-4-9 01:33:00| 显示全部楼层
我们一定要明白一个道理,房子只是用来住的,永远不要想着什么增值,如果一直都这样去想房子增值,想着为了子女后代留下丰厚的财产,那我们的社会将会毁掉下一代!
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小龟 | 2021-4-9 01:36:39| 显示全部楼层
在三线城市你说的也许对!在一线城市就大错特错!因为房价高期,大面积的房子很多人都买不起!
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小龟 | 2021-4-9 01:37:46| 显示全部楼层
学习了,收藏
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凪咲 | 2021-4-9 01:41:00| 显示全部楼层
都不知道一房一厅的旧房子以后谁来接盘
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希腊好酸奶 | 2021-4-9 01:44:47| 显示全部楼层
将来一室一厅就让穷人接盘吧,大房子谁都想住可大票子您要多来几梱呀,咱能有个50多平一室就满足了。
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